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3줄 요약
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- 다주택자 양도세 중과세율이 2027년 2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p로 낮아졌다가 2029년 원래대로(+20%p, +30%p) 돌아갑니다.
- 조정대상지역 아파트 양도차익 8억 원, 2주택 기준으로 2027년에 팔면 3억 7,277만 원, 2029년에 팔면 5억 436만 원입니다. 같은 집인데 1억 3,159만 원이 갈립니다.
- 2026년 5월 10일 이후 이미 판 분들도 소급 적용 대상입니다. 중과세율로 냈다면 2027년 5월 확정신고에서 차액을 돌려받습니다.
지난 글에서 다주택자 중과 완화는 따로 다루겠다고 적어두고 넘어갔습니다. 계산해보니 1주택자 개편보다 이쪽 금액이 더 컸습니다.
1주택 장특공제 개편이 "얼마나 살았느냐"를 묻는 제도라면, 다주택 중과 완화는 "몇 년도에 파느냐"만 묻습니다. 거주 기간처럼 지금부터 만들어갈 수 있는 조건이 아니라, 달력만 보면 답이 나오는 문제입니다. 그래서 계산이 더 단순하고, 대신 놓치면 되돌릴 방법이 없습니다.
※ 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안 기준이며 국회 심의가 남아 있습니다. 아래 계산은 흐름을 보기 위한 개략 시산으로 필요경비·감면·지방소득세 처리 방식에 따라 실제 세액은 달라집니다. 개별 판단은 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
석 달 만에 방향이 바뀌었습니다
다주택자 양도세 중과는 2022년 5월 10일부터 유예되어 있었습니다. 그 유예가 2026년 5월 9일로 끝나면서 5월 10일부터 중과가 4년 만에 되살아났습니다.
그런데 8월 3일 발표된 세제개편안에 중과세율을 다시 낮추는 내용이 들어갔습니다. 되살린 지 석 달 만입니다. 종부세를 올리면서 다주택자에게 팔 수 있는 통로를 열어주겠다는 취지로 읽힙니다.
중요한 건 이게 폐지가 아니라 한시 완화라는 점입니다. 2029년이 되면 원래 자리로 돌아갑니다. 즉 이번 개편은 세금을 깎아주는 정책이라기보다, 2027~2028년이라는 문을 열어두고 그 안에 나오라고 말하는 정책입니다.
연도별 중과세율은 이렇게 갑니다
기본세율(6~45%)에 아래 세율이 더해지는 구조입니다. 조정대상지역 주택에만 붙습니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|---|
| 1세대 2주택 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
| 1세대 3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
| 최고세율(2주택) | 65% | 50% | 55% | 65% |
| 최고세율(3주택 이상) | 75% | 55% | 60% | 75% |
적용 요건이 하나 붙습니다. 보유 기간 2년 이상이어야 합니다. 2년을 못 채운 단기 보유 주택은 완화 대상이 아니고, 보유 1년 미만 70% · 1년 이상 2년 미만 60%의 단기 세율이 그대로 살아 있습니다.
중과의 진짜 무게는 세율이 아니라 장특공제 배제입니다
중과라고 하면 세율 20%p만 생각하기 쉽습니다. 실제로 세액을 키우는 건 그 옆에 붙어 있는 조건입니다.
중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 아예 적용되지 않습니다. 10년을 보유했든 20년을 보유했든 0%입니다. 유예 기간(2022.5.10~2026.5.9)에는 중과도 빠지고 장특공제도 받을 수 있었지만, 5월 10일 이후로는 둘 다 원래대로 돌아왔습니다.
이번 완화안도 세율만 낮출 뿐 장특공제 배제는 그대로입니다. 그래서 아래 계산에서는 공제를 0으로 놓았습니다. 양도차익이 거의 그대로 과세표준이 됩니다.
양도차익 8억 원, 2주택으로 계산해봤습니다
조정대상지역 아파트를 15억 원에 팔고 취득가액이 7억 원인 경우입니다. 보유 10년, 양도차익 8억 원, 장특공제 배제, 기본공제 250만 원, 지방소득세를 포함한 금액입니다.
| 양도 시점 | 가산세율 | 세액 | 2027년 대비 |
|---|---|---|---|
| 2027년 | +5%p | 3억 7,277만 원 | — |
| 2028년 | +10%p | 4억 1,664만 원 | +4,386만 원 |
| 2029년~ | +20%p | 5억 436만 원 | +1억 3,159만 원 |
1년을 미루면 4,386만 원, 2년을 미루면 1억 3,159만 원입니다. 집값 상승으로 이 차이를 메우려면 얼마나 올라야 하는지 계산해봤습니다. 2029년 기준 한계세율이 지방소득세 포함 68.2%라, 오른 만큼의 3분의 2를 세금으로 다시 냅니다. 15억 원짜리 집이 19억 4천만 원, 약 29%가 되어야 2027년에 15억에 판 것과 세후 금액이 같아집니다. 2년 안에 30% 가까이 오를 것으로 보신다면 버티는 쪽이 맞고, 그렇지 않다면 계산은 이미 나와 있습니다.
3주택 이상이면 격차가 더 벌어집니다
같은 물건, 같은 차익인데 주택 수만 3주택 이상인 경우입니다.
| 양도 시점 | 가산세율 | 세액 | 2027년 대비 |
|---|---|---|---|
| 2027년 | +10%p | 4억 1,664만 원 | — |
| 2028년 | +15%p | 4억 6,050만 원 | +4,386만 원 |
| 2029년~ | +30%p | 5억 9,209만 원 | +1억 7,545만 원 |
여기서 눈에 띄는 건 2027년과 2028년 사이입니다. 2주택이든 3주택이든 한 해 늦으면 5%p, 금액으로는 똑같이 4,386만 원입니다. 반면 2028년에서 2029년으로 넘어가는 문턱은 2주택 8,772만 원, 3주택 1억 3,159만 원으로 훨씬 높습니다.
즉 진짜 절벽은 2027년과 2028년 사이가 아니라 2028년과 2029년 사이에 있습니다. 2028년 12월 31일이 마지막 날입니다.
차익 규모별로 파는 해가 얼마짜리인지
양도차익만 바꿔서 2027년과 2029년의 세액 차이를 정리했습니다. 보유 10년, 조정대상지역, 장특공제 배제 기준입니다.
| 양도차익 | 2주택 2027년 → 2029년 | 2주택 차이 | 3주택 차이 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 1억 1,878만 → 1억 6,787만 | 4,909만 원 | 6,545만 원 |
| 5억 원 | 2억 1,773만 → 2억 9,982만 | 8,209만 원 | 1억 945만 원 |
| 8억 원 | 3억 7,277만 → 5억 436만 | 1억 3,159만 원 | 1억 7,545만 원 |
| 12억 원 | 5억 8,609만 → 7억 8,368만 | 1억 9,759만 원 | 2억 6,345만 원 |
계산이 단순합니다. 장특공제가 배제되니 과세표준이 사실상 양도차익이고, 세율 차이가 그대로 곱해집니다. 지방소득세까지 붙이면 2주택은 양도차익의 약 16.5%, 3주택 이상은 약 22%가 2027년과 2029년의 차이입니다. 차익 5억이면 8천만 원, 10억이면 1억 6천만 원입니다.
2026년 5월 10일 이후 이미 파신 분들
이 부분이 실무적으로 가장 중요합니다. 완화 세율은 2027년 양도분부터가 아니라 2026년 5월 10일 이후 양도분까지 소급됩니다.
중과가 되살아난 5월 10일부터 개편안 발표일인 8월 3일 사이에 판 분들은, 그때는 +20%p·+30%p로 계산해서 예정신고를 하고 세금을 냈습니다. 그 세액이 2027년 세율 기준으로 다시 계산됩니다.
| 상황 | 대응 |
|---|---|
| 중과세율로 예정신고·납부 완료 | 2027년 5월 확정신고에서 차액 환급 |
| 아직 예정신고 전 | 완화 세율 기준으로 신고 |
| 2026년 하반기 양도 예정 | 완화 세율 적용 대상 |
양도차익 8억, 2주택이라면 5억 436만 원을 냈다가 3억 7,277만 원으로 정정되는 것이니 1억 3,159만 원이 돌아옵니다. 다만 이 소급 조항 자체가 국회를 통과해야 확정되므로, 올해 매도하신 분은 연말 법안 통과 여부를 반드시 확인하셔야 합니다.
2028년에는 장특공제도 같이 깎입니다
여기까지가 조정대상지역 이야기였습니다. 비조정대상지역 주택은 다주택자라도 중과가 없고 일반 장특공제(표1, 보유 연 2%·최대 30%)를 받습니다. 그런데 이 표1도 2028년부터 손질됩니다.
| 구분 | 현행 | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|
| 1주택 외 주택 공제 | 보유 연 2% (최대 30%) | 보유 연 1%(최대 15%) 또는 거주 연 2%(최대 30%) 중 높은 쪽 | 거주 연 2%(최대 30%) 보유 공제 폐지 |
보유만 하고 거주하지 않은 주택은 공제가 반토막 납니다. 차익 8억·보유 10년의 비조정지역 주택이라면 현행 2억 5,499만 원에서 2028년 2억 9,195만 원으로 3,696만 원이 늘어납니다.
결국 조정대상지역이든 아니든 2028년이 지나면 불리해지는 구조입니다. 방향이 같습니다.
시행 시기 정리
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 2026. 5. 10. 이후 양도분 | 중과 재개. 다만 완화 세율(2027년 기준) 소급 적용 예정 |
| 2026. 8. 4. 이후 취득분 | 조정대상지역 일시적 2주택 처분기한 3년 → 2년 |
| 2027. 1. 1. 이후 양도분 | 중과 완화 2주택 +5%p, 3주택 +10%p |
| 2027. 5. 확정신고 | 2026년 중과세율 납부분 차액 환급 |
| 2028. 1. 1. 이후 양도분 | 중과 완화 2주택 +10%p, 3주택 +15%p. 장특공제 이원화 |
| 2029. 1. 1. 이후 양도분 | 중과 원상복구 +20%p, +30%p |
지금 판단해야 할 것 3가지
- 내 주택이 조정대상지역인지 먼저 확인 — 이 글의 계산은 전부 조정대상지역 전제입니다. 비조정대상지역 주택은 중과 자체가 없어 급할 이유가 훨씬 적습니다. 반대로 조정대상지역이 새로 지정되는 경우도 있으니 양도 시점 기준으로 봐야 합니다.
- 팔 물건은 차익이 큰 것부터 — 세액 차이가 양도차익에 비례합니다. 여러 채를 정리할 계획이라면 차익이 가장 큰 물건을 2027년 안에 넣는 것이 산술적으로 유리합니다. 다만 한 해에 여러 건을 팔면 양도소득이 합산되어 누진세율이 올라가므로, 연도를 나누는 계산도 같이 해보셔야 합니다.
- 2028년 12월 31일이 마지막 날 — 완화가 끝나는 문턱이 여기입니다. 양도일은 잔금일 기준이라 계약만 해두고 해를 넘기면 소용이 없습니다. 2028년 하반기 매도를 생각하신다면 잔금 일정을 앞당겨 잡으셔야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 중과가 폐지되는 건가요?
아닙니다. 2027~2028년 두 해만 낮추고 2029년부터 원래 세율로 돌아갑니다. 매도 기회를 주는 한시 조치입니다.
Q. 완화 세율을 적용받으면 장기보유특별공제도 받나요?
받지 못합니다. 세율만 낮아질 뿐 중과 대상 주택의 장특공제 배제는 그대로입니다. 보유 기간이 길수록 이 부분의 체감이 큽니다.
Q. 보유 2년이 안 되면요?
완화 대상이 아닙니다. 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 단기 양도세율이 적용됩니다.
Q. 기준일이 계약일인가요, 잔금일인가요?
양도일은 원칙적으로 잔금 청산일입니다. 잔금일보다 등기접수일이 빠르면 등기접수일이 됩니다. 연말 거래는 이 날짜 하나로 세율이 갈립니다.
Q. 확정된 내용인가요?
아닙니다. 정부 개편안이고 국회 심의가 남아 있습니다. 특히 2026년 소급 적용 부분은 부칙 사항이라 조정될 여지가 있습니다. 연말 통과 시점에 다시 확인하셔야 합니다.
정리하며
1주택자 개편이 "얼마나 살았느냐"를 묻는다면, 다주택자 개편은 "몇 년도에 파느냐"를 묻습니다. 거주 기간은 지금부터 채워갈 수 있지만 연도는 그럴 수 없습니다.
정리할 생각이 있으셨다면 2027년과 2028년이 그 창입니다. 정리할 생각이 없으시다면 이 글의 숫자는 무의미하고, 대신 종부세 쪽 계산을 보셔야 합니다. 중과 완화의 반대편에 보유세 강화가 같이 놓여 있기 때문입니다.
보유세 변화는 종부세 개편, 실거주 안 하면 공제 5억 줄어듭니다에서, 1주택 양도세 쪽은 장기보유특별공제 개편, 보유만 오래 했으면 양도세 폭탄에서 정리했습니다. 주택 수에 따른 세금 차이 전반은 1주택자와 2주택자: 취득세부터 양도세까지 핵심 차이 3가지를 함께 보시면 도움이 됩니다.
본 글은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안을 바탕으로 작성한 일반 정보이며, 특정인에 대한 세무 자문이 아닙니다. 개별 사안의 세액 계산과 의사결정은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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