종부세 개편, 실거주 안 하면 공제 5억 줄어듭니다 (2027년 시행)

2026년 8월 발표된 세제개편안을 보다가 손이 멈춘 부분이 있었습니다. 종합부동산세를 "몇 채 갖고 있느냐"가 아니라 "그 집에 사느냐"로 계산하겠다는 내용이었습니다.

솔직히 처음엔 문구만 바뀌는 줄 알았습니다. 그런데 숫자를 넣어보니 같은 아파트를 가진 두 사람의 세금이 몇백만 원씩 갈리더군요. 전세를 주고 다른 집에 사는 1주택자라면 남 일이 아닙니다. 계산기를 두드려본 결과를 정리했습니다.

※ 이 글은 2026년 8월 발표된 세제개편안을 기준으로 합니다. 국회 심의 과정에서 수치와 시행 시기가 바뀔 수 있습니다. 아래 계산은 흐름을 보기 위한 개략 시산이며, 개인의 실제 세액은 재산세 중복분·세액공제·농어촌특별세 등에 따라 달라지므로 세무 전문가의 확인이 필요합니다.

기준이 '몇 채'에서 '사는 집이냐'로 바뀝니다

지금까지 종부세는 주택 수가 중심이었습니다. 1세대 1주택이면 공제를 많이 받고, 3주택 이상이면 중과 세율을 맞는 구조였죠. 실제로 그 집에 사는지는 세액공제(고령자·장기보유) 단계에서만 조금 반영됐습니다.

개편안은 이 축을 바꿉니다. 거주용 주택이냐 아니냐가 공제액을 가르는 1차 기준이 됩니다. 집을 한 채만 가졌더라도 거기 살지 않으면 다주택자와 같은 9억 원 공제를 받게 됩니다.

핵심은 기본공제 5억 원 차이입니다

거주와 비거주 사이가 5억 원입니다. 공시가격 5억 원어치가 통째로 과세 대상에 들어오느냐 빠지느냐가 걸린 셈입니다.

다주택자 산식도 눈여겨볼 만합니다. 보유한 집 중 실제 사는 집의 비중이 높을수록 공제가 커집니다. 예를 들어 공시가 합계 20억 원 중 거주 주택이 12억 원이라면 4억 + (5억 × 12/20) = 7억 원을 공제받습니다.

공정시장가액비율과 세율도 같이 오릅니다

공제만 바뀌는 게 아닙니다. 과세표준을 만드는 단계와 곱하는 세율이 함께 올라갑니다. 세 가지가 동시에 움직이니 체감 세액은 생각보다 크게 뜁니다.

• 공정시장가액비율: 60% → 70% (2027년). 3주택 이상은 2028년부터 80%
• 세부담상한: 직전 연도의 150% → 200%
• 세율: 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 일원화

과세표준 6억 원 이하 구간은 현행이 유지됩니다. 2027년은 중간 단계이고, 2028년에 전면 개편이 마무리되는 2단계 구조입니다.

공시가격별로 얼마나 차이 나는지 계산해봤습니다

2027년 기준(공정시장가액비율 70%, 2주택 이하 세율)으로 산출세액을 직접 계산해봤습니다. 재산세 중복분 공제, 고령자·장기보유 세액공제, 농어촌특별세는 뺀 개략 수치입니다.

공시가격 20억 원짜리 아파트라면 사느냐 마느냐로 연 347만 원이 갈립니다. 10년이면 3천만 원이 넘습니다.

참고로 공시가격은 시세보다 낮게 잡힙니다. 공시가격 14억 원이면 시세로는 대략 20억 원 안팎이라고 보시면 감이 잡힙니다.

실거주 1주택자는 오히려 세금이 줄어듭니다

여기가 이번 개편안에서 가장 덜 알려진 부분입니다. 공제가 12억에서 14억으로 늘어난 효과가 세율 인상을 덮어서, 중간 가격대 실거주자는 부담이 오히려 가벼워집니다.

공시가격 20억 원 언저리까지는 실거주자에게 감세입니다. 그 위로 올라가면 실거주자도 늘어나긴 하는데, 증가폭이 비거주자와 비교가 안 됩니다.

실제 단지로 보면 이렇습니다

언론에 보도된 세무 전문가 시뮬레이션도 같은 방향을 가리킵니다. 2027년 기준 예상 세액입니다.

마포 래미안 푸르지오는 실거주와 비거주 차이가 257만 원, 반포 자이는 555만 원입니다. 초고가 단지일수록 절대 금액이 커지는 구조입니다.

다주택자는 계산식이 완전히 달라집니다

다주택자 공제는 고정 금액이 아니라 비율 산식으로 바뀝니다. 다시 적으면 4억 원 + (5억 원 × 거주주택 가액 ÷ 보유주택 가액 합계)입니다. 보유한 집 중에서 실제 사는 집이 차지하는 비중이 클수록 공제가 늘어납니다.

공시가격 합계가 20억 원으로 같은 세 사람을 놓고 계산해봤습니다. 2027년 기준입니다.

같은 20억 원어치를 가졌는데 어디에 사느냐로 연 273만 원이 갈립니다. 비싼 집에 살고 싼 집을 세놓는 쪽이 유리한 구조라는 점이 눈에 띕니다.

여기에 3주택 이상은 공정시장가액비율이 2028년부터 80%로 한 번 더 오릅니다. 1·2주택(70%)과의 격차가 벌어지는 시점입니다.

갭투자자에게 특히 불리해진 이유

전세를 끼고 집을 사둔 뒤 본인은 다른 곳에 사는 경우, 그동안은 1주택자 공제 12억 원을 그대로 받았습니다. 개편안이 그대로 통과되면 이 구조가 9억 원 공제로 내려앉습니다.

여기에 양도소득세 장기보유특별공제도 보유 기간 중심에서 거주 기간 중심으로 옮겨가고 있어서, 보유세와 양도세 양쪽에서 동시에 불리해집니다. 반대로 낡은 집에 직접 살면서 버티는 이른바 '몸테크'는 상대적으로 유리해집니다.

세부담상한 150% → 200%가 숨은 복병입니다

세부담상한은 보유세가 급등하는 걸 막아주는 안전장치입니다. 지금은 재산세와 종부세를 합쳐 전년도의 150%를 넘지 못하게 되어 있는데, 이게 200%로 올라갑니다.

즉 조건이 나빠졌을 때 브레이크가 걸리는 지점이 그만큼 뒤로 밀립니다. 공시가격까지 오르는 해에는 체감 인상폭이 예상보다 클 수 있습니다.

세액공제도 '보유'에서 '거주'로 바뀝니다

1세대 1주택자가 받던 장기보유 세액공제 역시 거주 공제로 전환됩니다.

• 2027년: 기존 보유공제의 1/2과 거주공제 중 높은 쪽을 적용
• 2028년부터: 거주공제만 적용 (5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)
• 공제 한도 신설: 2027년 800만 원, 2028년 600만 원

공제율만 보면 후해 보이지만 한도가 새로 생겼다는 점이 중요합니다. 고가 주택일수록 한도에 먼저 걸립니다.

아직 정해지지 않은 것: '거주'를 어떻게 판정하나

이 글을 쓰면서 가장 답답했던 부분입니다. 공제액을 5억 원이나 가르는 기준인데, 거주를 어떻게 입증하고 언제 시점으로 판정하는지가 아직 공개되지 않았습니다.

주민등록만으로 볼지, 실제 거주 사실을 따질지, 최소 거주 기간을 둘지에 따라 대상자가 크게 달라집니다. 국회 심의와 시행령 단계에서 정리될 부분이라 계속 지켜봐야 합니다.

다만 종부세 과세기준일이 매년 6월 1일이라는 점은 분명합니다. 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용되니, 실질적으로는 2027년 6월 1일에 어떤 상태인가가 첫 판정 시점이 될 가능성이 높습니다.

지금 점검해야 할 3가지

1. 내 아파트 공시가격 확인 — 부동산공시가격알리미에서 조회할 수 있습니다. 9억·14억 선에서 어디쯤인지만 알아도 영향을 가늠할 수 있습니다.
2. 2027년 6월 1일 시점의 거주 계획 — 전세 만기, 이사 시점, 임차인 계약 갱신 일정을 이 날짜에 맞춰 한 번 훑어보시길 권합니다.
3. 공동명의라면 특례 선택 재검토 — 부부 공동명의는 지분별 과세와 1세대 1주택 특례 중 유리한 쪽을 고를 수 있는데, 공제 구조가 바뀌면 답이 뒤집힐 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 공시가격 14억 원이 안 되면 종부세를 안 내나요?
실거주 1주택이라면 개편안 기준으로는 그렇습니다. 시세로는 대략 20억 원 안팎입니다. 다만 다주택이거나 비거주라면 기준선이 9억 원으로 내려갑니다.

Q. 전세를 주고 저는 다른 집에 전세로 살고 있습니다.
집은 한 채지만 그 집에 살지 않으므로 비거주로 분류될 가능성이 높습니다. 다만 앞서 적었듯 판정 기준이 아직 확정되지 않았습니다.

Q. 언제부터 적용되나요?
2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터입니다. 2027년 6월 1일을 기준으로 판정해 그해 11~12월에 고지받는 종부세부터 달라진다고 보시면 됩니다.

Q. 확정된 내용인가요?
아닙니다. 정부 개편안 단계이며 국회 심의가 남아 있습니다. 세율이나 공제액이 조정될 수 있으니 연말 통과 시점에 다시 확인하셔야 합니다.

정리하며

이번 개편안의 메시지는 단순합니다. 가진 집에 직접 살면 깎아주고, 갖고만 있으면 더 걷겠다는 것입니다.

실거주 1주택자라면 공시가격 20억 원 언저리까지는 오히려 부담이 줄어드니 과하게 걱정하실 필요는 없습니다. 반면 전세를 끼고 집을 보유 중이라면 2027년 6월 1일이라는 날짜를 달력에 표시해두시는 편이 좋겠습니다.

주택 수에 따른 세금 차이 전반은 1주택자와 2주택자: 취득세부터 양도세까지 핵심 차이 3가지에서 정리했고, 부부 공동명의 지분 문제는 아파트 청약 공동명의 지분율 49:51로 하면 정말 유리할까?에서 다뤘습니다. 자금 계획 단계라면 20억 아파트 자금조달계획 실제 계산 사례도 함께 보시면 도움이 됩니다.

본 글은 2026년 8월 발표된 세제개편안을 바탕으로 작성한 일반 정보이며, 특정인에 대한 세무 자문이 아닙니다. 개별 사안의 세액 계산과 의사결정은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.