장기보유특별공제 개편, 보유만 오래 했으면 양도세 폭탄(2028년 단계 시행)

지난 글에서 종부세 기본공제가 실거주 여부로 갈린다는 이야기를 했습니다. 그때 "양도세도 같은 방향으로 가고 있다"고 한 줄만 적고 넘어갔는데, 실제로 계산해보니 이쪽이 금액으로는 훨씬 셌습니다.

종부세는 매년 몇백만 원 차이지만, 양도세는 한 번에 수천만 원이 갈립니다. 집을 오래 갖고 계셨다면 한 번은 계산해보셔야 할 내용입니다.

※ 2026년 8월 발표된 세제개편안 기준이며 국회 심의가 남아 있습니다. 아래 계산은 흐름을 보기 위한 개략 시산으로, 필요경비·감면·지방소득세 처리 방식에 따라 실제 세액은 달라집니다. 개별 판단은 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

이번 개편의 진짜 대상은 '보유 > 거주'인 사람입니다

기사 제목만 보면 1주택자 전체가 손해 보는 것처럼 읽힙니다. 계산해보면 그렇지 않았습니다.

10년 보유하고 10년 거주한 사람은 현행이든 2028년이든 2029년이든 공제율이 똑같이 80%입니다. 바뀌는 게 하나도 없습니다. 반면 10년 보유했는데 2년만 산 사람은 48%에서 16%로 떨어집니다.

즉 이번 개편은 1주택자를 때리는 게 아니라, 1주택 안에서 실거주자와 갭투자자를 갈라내는 설계입니다.

현행 장특공제부터 정리하면

1세대 1주택은 양도가액 12억 원까지 비과세이고, 12억 원을 넘는 부분에만 양도세가 붙습니다. 그 과세 대상 차익에서 보유·거주 기간만큼 빼주는 게 장기보유특별공제입니다.

공제표가 두 가지입니다.

여기서 중요한 갈림길이 하나 있습니다. 2년을 채워 살지 않으면 아무리 오래 보유해도 표1입니다. 10년 보유해도 20%밖에 못 받습니다. 이건 지금도 그렇습니다.

연도별로 이렇게 바뀝니다

개편안은 표2의 구성비를 3단계에 걸쳐 거주 쪽으로 옮깁니다. 합계 최대치 80%는 그대로 두고, 안에서 비중만 바꾸는 방식입니다.

보유 10년, 거주 기간만 다르면 공제율이 이렇게 갈립니다

보유 기간을 10년으로 고정하고 거주 기간만 바꿔봤습니다. 이 표 한 장이 이번 개편의 전부입니다.

거주 10년 줄만 색이 다릅니다. 끝까지 산 사람은 손해가 없습니다.

25억 아파트로 계산해봤습니다

양도가액 25억 원, 취득가액 15억 원, 보유 10년으로 잡았습니다. 12억 원 초과분 비율이 52%이므로 과세 대상 양도차익은 5.2억 원입니다. 지방소득세를 포함한 금액입니다.

같은 집, 같은 차익인데 1,452만 원과 1억 6,256만 원입니다. 11배 차이가 거주 기간 하나에서 나옵니다.

18억 아파트라면

양도가액 18억 원, 취득가액 10억 원, 보유 10년입니다. 12억 초과분 비율이 33%라 과세 대상 차익은 2.67억 원으로 줄어듭니다.

중간 가격대에서도 정확히 2배가 됩니다. 3,544만 원이 7,065만 원이 되는 겁니다.

10년 거주자는 오히려 세금이 줄어듭니다

위 표에서 10년 거주 줄의 세금이 내려간 이유가 있습니다. 양도소득 기본공제가 함께 손질되기 때문입니다.

• 현행: 연 250만 원 (모든 양도)
• 2027년 양도분부터: 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택은 연 2,500만 원

10배입니다. 조건이 까다롭지만 해당된다면 25억 아파트 기준 757만 원, 18억 기준 379만 원이 그대로 줄어듭니다.

1년 더 살면 세금이 얼마나 줄어드나

거주 1년이 공제율 8%p라는 말은 감이 잘 안 옵니다. 금액으로 바꿔봤습니다. 앞서 쓴 25억 아파트, 2029년 기준입니다.

2년 더 사는 것마다 3,500만~4,000만 원씩 세금이 줄어듭니다. 연으로 나누면 1년 거주가 약 1,800만 원어치입니다. 전세를 놓아 받는 수익과 견줘볼 만한 금액입니다.

10년 구간의 감소폭이 유독 큰 건 공제율 80%에 더해 기본공제 2,500만 원까지 함께 붙기 때문입니다.

공제 한도 20억 → 10억이 신설됩니다

지금까지 장특공제에는 상한이 없었습니다. 공제율만 곱하면 끝이었죠. 개편안은 여기에 인별·연간 한도를 새로 넣습니다. 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원입니다.

대부분의 경우에는 걸릴 일이 없습니다. 공제액이 10억 원을 넘으려면 과세 대상 차익이 12억 원을 넘어야 하니까요. 다만 초고가 주택을 오래 보유하며 거주한 경우에는 공제율 80%를 다 받고도 한도에서 잘리는 상황이 생깁니다.

다주택자 중과는 반대로 완화됩니다

1주택자 쪽을 조이는 대신 다주택자 중과세율은 한시적으로 풀어줍니다. 매물을 유도하려는 의도로 읽힙니다.

보유 2년 이상, 조정대상지역 주택이 대상입니다. 2027년이 가장 낮고 이후 다시 올라가는 구조라, 다주택자에게는 매도 타이밍 자체가 세금이 됩니다. 이 부분은 따로 한 편으로 다루겠습니다.

시행 시기 정리

지금 판단해야 할 것 3가지

1. 내 거주 기간을 정확히 세어보기 — 주민등록초본으로 실제 거주 기간을 확인하세요. 보유 기간만 기억하고 계신 경우가 많습니다. 여기서 몇 년이 나오느냐가 전부입니다.
2. 2027년 안에 팔 것인가 — 장특공제 개편은 2028년 양도분부터입니다. 거주 기간이 짧은 1주택이라면 2027년 12월 31일까지가 현행 공제율을 적용받는 마지막 구간입니다.
3. 더 살 것인가, 지금 팔 것인가 — 2029년 기준으로 거주 1년이 공제율 8%p입니다. 과세 차익 5억 원이면 1년 더 사는 것만으로 4,000만 원어치 공제가 늘어납니다. 이사 계획과 같이 놓고 보셔야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 12억 원 비과세는 그대로인가요?
개편안에서 1세대 1주택 비과세 기준 자체를 손대는 내용은 없습니다. 12억 원을 넘는 부분에 붙는 세금의 공제 방식이 바뀌는 것입니다.

Q. 지금 살고 있는데 이사를 가면 거주 기간이 끊기나요?
거주 기간은 통산합니다. 다만 실제 거주 사실을 입증할 수 있어야 하므로 주민등록과 실거주가 일치하도록 관리하시는 게 안전합니다.

Q. 2년을 못 살았으면 아예 표1인가요?
네, 현행 기준으로 그렇습니다. 10년을 보유했어도 2년 거주 요건을 못 채우면 최대 30% 한도의 일반 공제만 적용됩니다.

Q. 확정된 건가요?
아닙니다. 정부 개편안이고 국회 심의가 남아 있습니다. 특히 공제율과 한도는 조정될 여지가 있으니 연말 통과 시점에 다시 확인하셔야 합니다.

정리하며

이번 개편을 한 문장으로 줄이면 "보유 기간으로 받던 혜택을 거주 기간으로 옮긴다"입니다.

끝까지 살 집이라면 달라지는 게 없고, 오히려 기본공제 인상으로 세금이 줄어듭니다. 반대로 전세를 끼고 오래 들고 있던 집이라면 2027년과 2028년 사이에 큰 문턱이 하나 생깁니다. 그 문턱을 넘기 전에 계산기를 한 번 두드려보시길 권합니다.

보유세 쪽 변화는 종부세 개편, 실거주 안 하면 공제 5억 줄어듭니다에서 정리했습니다. 주택 수에 따른 세금 차이 전반은 1주택자와 2주택자: 취득세부터 양도세까지 핵심 차이 3가지를, 명의 문제는 아파트 청약 공동명의 지분율 49:51로 하면 정말 유리할까?를 함께 보시면 도움이 됩니다.

본 글은 2026년 8월 발표된 세제개편안을 바탕으로 작성한 일반 정보이며, 특정인에 대한 세무 자문이 아닙니다. 개별 사안의 세액 계산과 의사결정은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.