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작성 및 확인 기준일: 2026년 7월 20일
이 글은 분양가 20억원인 아파트를 취득하면서 본인 자금과 금융기관 대출 외에 부모에게 10억원을 지원받아야 하는 상황을 가정해 작성했습니다. 증여세는 이전 10년간의 증여내역, 혼인·출산공제 적용 여부 등에 따라 달라지며, 가족 간 차용은 실제 상환능력과 이행 여부에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
20억원 아파트 청약 자금계획을 세우다 보면 본인 자금과 대출만으로 분양대금을 모두 마련하기 어려운 경우가 있습니다.
이때 가장 먼저 떠올리는 방법은 부모에게 돈을 증여받거나, 차용증을 작성하고 빌리는 것입니다. 일부는 증여하고 나머지는 빌리는 방법도 있고, 부모 또는 배우자와 공동명의로 취득하는 방법도 생각할 수 있습니다.
하지만 증여세만 적게 나온다고 무조건 유리한 것도 아니고, 차용증만 작성한다고 모두 정상적인 대여로 인정되는 것도 아닙니다. 이번 글에서는 부모 지원금 10억원을 네 가지 방식으로 나누어 실제 숫자로 비교해 보겠습니다.
이 글의 계산 전제
· 부모에게 지원받을 금액: 10억원
· 수증자: 국내 거주 성인 자녀
· 최근 10년간 직계존속에게 받은 다른 증여 없음
· 일반적인 현금 증여로 가정
· 기한 내 신고하여 신고세액공제 3% 적용
· 세대생략 할증과 다른 세액공제는 없는 것으로 가정
· 가족 간 차용의 적정이자율은 연 4.6%로 단순 계산
· 혼인·출산 추가공제는 별도 열에서 비교
먼저 결론부터 비교해 보면
| 방법 | 초기 부담 | 이후 현금흐름 | 핵심 자료 | 가장 큰 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 10억원 전액 증여 | 증여세가 크게 발생할 수 있음 | 원금·이자 상환 없음 | 증여계약서, 신고서, 이체내역 | 초기 세금 부담 |
| 10억원 전액 차용 | 증여보다 초기 세금 부담이 적을 수 있음 | 매년 이자와 원금 상환 필요 | 차용증, 송금·이자·상환내역 | 상환능력이 없으면 증여로 판단될 가능성 |
| 일부 증여＋일부 차용 | 증여세와 상환 부담을 분산 | 차용 부분만 원금·이자 상환 | 증여·차용 자료를 각각 준비 | 자금 흐름 관리가 복잡함 |
| 공동명의 | 명의자별 취득자금 필요 | 지분에 따른 권리·세금 발생 | 지분별 자금출처와 계약자료 | 명의와 실제 부담액이 다르면 증여 문제 |
1. 부모 지원금 10억원을 전부 증여받는 경우
가장 단순한 방법은 부모에게 10억원을 증여받고 증여세를 신고하는 것입니다. 한 번 증여가 완료되면 자녀가 부모에게 원금이나 이자를 갚을 의무는 없습니다.
대신 성인 자녀가 직계존속에게 증여받을 때 적용되는 기본공제는 최근 10년간 합산하여 5,000만원이므로, 공제를 초과하는 금액에는 증여세가 발생합니다.
혼인·출산 추가공제를 적용하지 않는 경우
| 증여받은 금액 | 10억원 |
| 직계존속 기본공제 | −5,000만원 |
| 과세표준 | 9억5,000만원 |
| 산출세액 | 2억2,500만원 |
| 신고세액공제 3% | −675만원 |
| 단순 예상 납부세액 | 약 2억1,825만원 |
혼인·출산 추가공제 1억원을 적용하는 경우
| 증여받은 금액 | 10억원 |
| 직계존속 기본공제 | −5,000만원 |
| 혼인·출산 추가공제 | −1억원 |
| 과세표준 | 8억5,000만원 |
| 산출세액 | 1억9,500만원 |
| 신고세액공제 3% | −585만원 |
| 단순 예상 납부세액 | 약 1억8,915만원 |
※ 혼인·출산공제는 혼인신고일 전후 2년 또는 출생·입양 관련 법정기간, 직계존속 증여 등의 요건을 충족해야 합니다. 과거에 이미 사용한 공제가 있다면 남은 한도만 적용됩니다.
전액 증여가 적합할 수 있는 경우
자녀가 10억원의 원금과 이자를 현실적으로 상환하기 어렵고, 부모도 처음부터 돌려받을 의사가 없다면 형식적인 차용보다 증여세를 신고하고 증여하는 방식이 오히려 구조가 명확할 수 있습니다.
2. 부모에게 10억원을 전부 빌리는 경우
부모와 차용증을 작성하고 10억원을 빌리면 원금 자체에는 당장 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다. 다만 실제로 갚을 의사가 있고, 자녀에게 이를 상환할 소득과 재산이 있어야 합니다.
현재 가족 간 금전대여의 증여이익을 계산할 때 사용하는 적정이자율을 연 4.6%로 단순 적용하면 차용금액별 이자 부담은 다음과 같습니다.
| 차용금액 | 연 4.6% 이자 | 월평균 환산 |
|---|---|---|
| 10억원 | 4,600만원 | 약 383만원 |
| 8억원 | 3,680만원 | 약 307만원 |
| 5억원 | 2,300만원 | 약 192만원 |
| 2억원 | 920만원 | 약 77만원 |
※ 월평균 금액은 연 이자를 12개월로 나눈 단순 환산액입니다. 원금을 함께 상환한다면 실제 현금 부담은 더 커집니다.
무이자 차용이라고 무조건 안전한 것은 아닙니다
금전을 무이자 또는 적정이자율보다 낮게 빌리면, 적정이자와 실제 지급한 이자의 차액이 증여이익으로 계산될 수 있습니다. 그 차액이 1,000만원 미만이면 해당 규정에 따른 과세에서 제외되지만, 1,000만원 이상이면 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.
다만 이자 차액이 1,000만원 미만이라는 사실과 차용금 자체가 정상적인 채무로 인정되는지는 별개의 문제입니다. 자녀에게 원금을 상환할 능력이 없고 실제 상환도 하지 않는다면 차용증이 있어도 사실상 증여로 판단될 수 있습니다.
차용증에 넣을 내용
□ 차용금액과 실제 지급일
□ 적용 이자율과 이자 지급일
□ 원금 상환기간과 상환방식
□ 중도상환 가능 여부
□ 상환 계좌와 송금 방법
□ 연체 시 처리 방법
□ 채권자와 채무자의 서명 또는 날인
이자를 실제로 부모에게 지급하는 경우에는 부모에게 이자소득이 발생하며, 개인 간 금전거래의 이자도 원천징수 대상이 될 수 있습니다. 차용계약만 검토할 것이 아니라 원천세 신고·납부 절차도 함께 확인해야 합니다.
전액 차용이 적합할 수 있는 경우
부모가 실제로 돈을 돌려받을 예정이고, 자녀에게 이자와 원금을 정해진 기간 동안 상환할 수 있는 충분한 소득이나 처분 가능한 자산이 있는 경우에 검토할 수 있습니다.
3. 일부는 증여하고 나머지는 빌리는 경우
10억원을 전부 증여하면 초기 세금이 크고, 전부 차용하면 매년 지급해야 할 이자와 원금 부담이 큽니다.
그래서 일부는 증여로 확정하고 나머지만 실제 상환 가능한 범위에서 차용하는 방식을 생각할 수 있습니다.
| 구조 | 증여세 기본공제만 |
증여세 혼인·출산공제 포함 |
차용금 연 4.6% 이자 | 특징 |
|---|---|---|---|---|
| 증여 2억＋차용 8억 | 약 1,940만원 | 약 485만원 | 연 3,680만원 | 초기 세금은 낮지만 상환 부담이 큼 |
| 증여 5억＋차용 5억 | 약 7,760만원 | 약 5,820만원 | 연 2,300만원 | 세금과 상환 부담을 절반씩 나눈 구조 |
| 증여 8억＋차용 2억 | 약 1억6,005만원 | 약 1억3,095만원 | 연 920만원 | 초기 세금은 크지만 상환 부담이 낮음 |
※ 증여세는 최근 10년간 다른 증여가 없고 기한 내 신고세액공제 3%를 적용한 단순 계산입니다. 실제 세액은 개인별 상황에 따라 달라집니다.
증여와 차용을 섞을 때 가장 중요한 기준
증여세가 가장 적게 나오는 구조를 찾는 것보다 실제로 상환할 수 있는 차용금이 얼마인지부터 계산해야 합니다. 상환할 수 없는 금액까지 차용으로 작성하면 서류상 세금은 줄어도 나중에 차용관계 자체가 부인될 위험이 있습니다.
4. 공동명의로 하면 증여 문제가 해결될까
공동명의는 증여나 차용과 완전히 같은 선택지가 아닙니다. 누가 공동명의자가 되는지에 따라 구조가 크게 달라집니다.
부모와 자녀가 공동명의로 취득하는 경우
20억원 주택을 부모와 자녀가 각각 50%씩 취득하고, 부모가 자신의 지분대금 10억원을 직접 부담한다면 부모가 자녀에게 10억원을 지원하는 것이 아니라 부모가 주택 지분 50%를 실제로 취득하는 구조입니다.
| 명의자 | 지분 | 실제 부담액 | 권리 |
|---|---|---|---|
| 부모 | 50% | 10억원 | 주택 지분 50% 실제 소유 |
| 자녀 | 50% | 10억원 | 주택 지분 50% 실제 소유 |
이 경우 부모 지분은 실제로 부모의 재산이 됩니다. 향후 매도할 때도 부모의 동의가 필요하고, 부모 지분을 나중에 자녀에게 이전하면 그 시점에 별도의 증여·양도·취득 문제가 발생할 수 있습니다.
부부 공동명의로 취득하는 경우
부부 공동명의로 바꾼다고 부모 지원금 10억원의 성격이 사라지는 것은 아닙니다. 부모가 누구에게 돈을 주었는지, 각 배우자가 자신의 지분대금을 실제로 얼마나 부담했는지를 별도로 확인해야 합니다.
한 배우자가 다른 배우자의 지분대금까지 대신 부담하면 배우자 사이의 증여 문제가 발생할 수 있습니다. 배우자 증여재산공제는 최근 10년간 6억원이지만, 공제 범위에 들어간다는 것과 자금출처를 설명할 필요가 없다는 것은 같은 의미가 아닙니다.
청약 당첨 주택이라면 추가 확인
청약 당첨 후 공동명의 변경 가능 여부는 입주자모집공고, 공급계약, 전매제한과 사업주체의 명의변경 기준을 확인해야 합니다. 세금상 유리해 보인다는 이유만으로 임의로 명의를 변경해서는 안 됩니다.
5. 20억원 아파트 자금조달계획 작성 예시
증여 5억원과 차용 5억원을 섞는다고 가정하면 자금조달 구조는 다음과 같이 작성할 수 있습니다.
| 자금원 | 금액 | 계획서 항목 | 증빙자료 |
|---|---|---|---|
| 본인 예금 | 6억원 | 금융기관 예금액 | 잔액증명서, 거래내역 |
| 금융기관 대출 | 4억원 | 금융기관 대출액 | 대출약정서, 금융거래확인서 |
| 부모 증여 | 5억원 | 증여·상속 | 증여계약서, 신고서, 이체내역 |
| 부모 차용 | 5억원 | 그 밖의 차입금 | 차용증, 송금·이자·상환내역 |
| 합계 | 20억원 | 주택 거래금액과 일치 | |
※ 위 표는 작성 방법을 보여주기 위한 가상의 예시입니다. 실제 계획서에는 본인의 자금과 확정되거나 합리적으로 예정된 대출금액을 작성해야 합니다.
6. 어떤 방식이 가장 유리할까
| 상황 | 먼저 검토할 방식 | 이유 |
|---|---|---|
| 상환할 소득이나 자산이 거의 없음 | 증여 | 형식적인 차용보다 거래 성격이 명확함 |
| 안정적인 소득과 구체적인 상환재원이 있음 | 차용 | 실제 이자·원금 상환이 가능함 |
| 증여세와 상환 부담을 모두 줄이고 싶음 | 일부 증여＋일부 차용 | 상환 가능한 범위에서 구조를 조정할 수 있음 |
| 부모도 실제 소유권을 보유할 예정 | 부모·자녀 공동명의 | 지원이 아니라 실제 공동취득 구조 |
제가 자금계획을 계산하며 느낀 점
처음에는 증여세가 가장 적게 나오는 구조를 찾는 것이 중요하다고 생각했습니다. 하지만 실제로 계산해 보니 차용금이 커질수록 매년 부담해야 하는 이자와 원금 상환액도 빠르게 늘어났습니다.
결국 가장 중요한 것은 서류상 차용금액이 아니라 실제 소득과 자산으로 얼마까지 갚을 수 있는지를 먼저 확인하는 것이었습니다. 상환할 수 없는 부분은 증여로 정리하고, 실제로 갚을 수 있는 부분만 차용하는 것이 자금 흐름을 설명하기에도 더 명확합니다.
최종 체크리스트
□ 최근 10년간 부모·조부모에게 받은 증여내역을 확인했는가
□ 혼인·출산 추가공제 적용요건과 남은 한도를 확인했는가
□ 차용금의 연간 이자와 원금 상환액을 계산했는가
□ 현재 소득으로 실제 상환할 수 있는 금액인가
□ 증여금과 차용금의 계좌이체를 명확하게 구분했는가
□ 이자 지급에 따른 원천징수 의무를 확인했는가
□ 공동명의 지분과 실제 자금 부담비율이 일치하는가
□ 자금조달계획서와 실제 계좌 흐름이 일치하는가
□ 청약 주택의 공동명의 변경 가능 여부를 확인했는가
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공식 자료
이 글은 제도와 계산 구조를 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 개인별 세무·법률·대출 상담을 대신하지 않습니다. 실제 거래 전에는 최근 10년간 증여내역, 소득과 상환능력, 청약 계약조건 및 최신 법령을 기준으로 세무사·변호사·금융기관 등과 확인하시기 바랍니다.
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