사실혼도 청약·대출·세금에서 부부로 볼까? 혼인신고를 해야 할까?

결혼식을 올리고 함께 살고 있지만 혼인신고는 하지 않은 커플이 많습니다.

이런 관계를 흔히 사실혼이라고 부릅니다.

그렇다면 사실혼 관계에서도 청약을 신청하거나 주택담보대출을 받을 때 배우자로 인정받을 수 있을까요?

한 사람이 집을 가지고 있다면 사실혼 상대방도 유주택 세대원으로 판단될까요? 주택구입자금을 보내주면 법률혼 부부처럼 증여세 6억원 공제를 받을 수 있을까요?

결론부터 말하면 청약·대출·세금은 사실혼을 판단하는 기준이 서로 다릅니다.

민사상으로는 사실혼 부부에게 동거·부양·협조 의무와 재산분할 등이 일부 인정될 수 있지만, 혼인신고를 전제로 하는 청약 자격이나 세금 혜택까지 모두 인정되는 것은 아닙니다.

핵심 결론

청약에서는 사실혼 상대방이 법률상 배우자로 자동 인정되지 않습니다.
대출은 금융기관과 상품에 따라 결혼예정자로 인정될 수 있지만 별도의 증빙이 필요합니다.
취득세와 증여세 등 세법에서는 대부분 법률상 배우자를 기준으로 하며, 사실혼은 배우자 혜택에서 제외됩니다.

이번 글에서는 사실혼 관계가 청약, 주택담보대출, 취득세, 증여세, 상속과 연말정산에서 어떻게 다르게 취급되는지 정리해 보겠습니다.

1. 사실혼은 단순한 동거와 다르다

두 사람이 같은 집에 산다고 해서 모두 사실혼으로 인정되는 것은 아닙니다.

사실혼으로 인정되려면 일반적으로 다음 두 가지 요소가 필요합니다.

• 서로 부부가 되겠다는 혼인의사가 있을 것
• 사회적으로 부부라고 인정할 수 있는 공동생활의 실체가 있을 것

결혼식을 올렸는지, 양가 가족과 교류했는지, 서로 배우자로 소개했는지, 생활비를 공동으로 부담했는지, 자녀를 함께 양육했는지 등이 사실혼 관계를 판단하는 자료가 될 수 있습니다.

사실혼 관계에서는 동거·부양·협조·정조 의무처럼 부부공동생활을 전제로 하는 일부 혼인의 효력이 인정될 수 있습니다.

사실혼이 해소되면 공동으로 형성한 재산에 대해 재산분할을 청구할 수 있는 경우도 있습니다.

그러나 혼인신고를 전제로 하는 다음과 같은 법적 효과는 원칙적으로 인정되지 않습니다.

• 법률상 배우자로서의 상속권
• 가족관계등록부상 배우자 지위
• 배우자 증여재산공제
• 배우자 연말정산 기본공제
• 혼인관계증명서를 요구하는 청약·대출 우대

따라서 민사상 사실혼으로 보호받는다는 이유만으로 청약이나 세금에서도 법률혼 부부와 동일하게 인정된다고 생각하면 안 됩니다.

2. 청약에서는 사실혼 상대방을 배우자로 볼까?

일반적인 주택청약에서는 사실혼 상대방을 법률상 배우자로 자동 인정하지 않습니다.

청약제도에서 배우자 여부는 주민등록등본만으로 판단하는 것이 아니라 혼인관계증명서 등 공적 서류를 통해 확인하는 경우가 많기 때문입니다.

사실혼 상대방과 같은 주소에 살고 있더라도 주민등록표에 단순한 동거인으로 기재돼 있다면 법률상 배우자가 되는 것은 아닙니다.

따라서 사실혼 상대방이 주택을 소유하고 있다는 이유만으로 그 주택이 신청자의 배우자 소유 주택으로 자동 합산되는 것은 아닙니다.

다만 이것만 보고 무조건 청약이 가능하다고 판단해서는 안 됩니다.

청약 유형마다 세대구성원, 무주택 여부, 소득과 자산을 확인하는 범위가 다를 수 있고, 공동명의 주택이나 자녀, 주민등록 관계 등이 있으면 판단이 달라질 수 있습니다.

청약에서 확인하는 무주택세대구성원

청약에서 말하는 무주택세대구성원은 단순히 같은 주소에 사는 모든 사람을 뜻하지 않습니다.

일반적으로 신청자와 다음 관계에 있는 사람을 중심으로 무주택 여부를 확인합니다.

• 신청자 본인
• 신청자의 배우자
• 등본에 함께 기재된 신청자의 직계존속
• 등본에 함께 기재된 신청자의 직계비속
• 배우자의 등본에 기재된 배우자의 직계존속·직계비속
• 직계비속의 배우자 등 규칙에서 정한 사람

사실혼 상대방은 혼인신고를 하지 않았으므로 신청자의 배우자로 자동 포함되지 않습니다.

같은 등본에 있더라도 세대주와의 관계가 동거인으로 표시된다면 법률상 배우자로 처리되는 것은 아닙니다.

사실혼 상대방이 주택을 소유하고 있어도 청약상 배우자 주택으로 자동 합산되지 않을 수 있습니다. 하지만 해당 모집공고의 세대구성원 범위와 제출서류를 반드시 확인해야 합니다.

3. 사실혼 상태로 신혼부부 특별공급을 신청할 수 있을까?

혼인신고를 하지 않은 사실혼 관계만으로는 일반적으로 신혼부부 특별공급의 혼인 중인 신혼부부 자격을 인정받기 어렵습니다.

신혼부부 특별공급은 혼인관계증명서에 표시된 혼인신고일을 기준으로 혼인기간을 계산하는 경우가 많습니다.

결혼식을 올리고 수년간 함께 살았더라도 혼인신고를 하지 않았다면 그 기간이 혼인기간으로 자동 인정되지 않습니다.

예를 들어 다음과 같은 경우를 생각해 볼 수 있습니다.

• 2022년 결혼식을 올리고 동거 시작
• 2026년까지 혼인신고를 하지 않음
• 2026년 신혼부부 특별공급 신청

이 경우 사실혼 생활을 4년간 했더라도 혼인관계증명서상 혼인 중인 사람으로 확인되지 않기 때문에 법률혼 신혼부부 자격으로 신청하기 어렵습니다.

예비신혼부부 자격이 있는 공공주택은 다를 수 있다

일부 공공분양, 공공임대, 행복주택과 신혼희망타운은 예비신혼부부에게도 신청 기회를 제공합니다.

예비신혼부부는 모집공고일 현재 혼인신고를 하지 않았더라도 앞으로 혼인할 예정이라는 점을 증명해 신청하는 방식입니다.

다만 예비신혼부부로 당첨되면 모집공고에서 정한 기한까지 실제 혼인사실을 증명해야 합니다.

혼인관계증명서로 혼인사실이 확인되지 않거나, 청약할 때 제출한 예비배우자와 다른 사람과 혼인한 경우에는 당첨 또는 공급계약이 취소될 수 있습니다.

따라서 사실혼 관계라는 점만 확인할 것이 아니라 해당 공고에 예비신혼부부 자격이 있는지를 확인해야 합니다.

4. 사실혼 상대방이 집을 가지고 있어도 나는 무주택자일까?

혼인신고를 하지 않은 두 사람이 각각 독립된 명의로 재산을 가지고 있다면, 상대방의 주택이 법률상 배우자의 주택처럼 자동 합산되지 않을 수 있습니다.

예를 들어 A와 B가 사실혼 관계이고 다음 조건이라고 가정해 보겠습니다.

• A 명의 아파트 1채 보유
• B 명의 주택 없음
• A와 B는 같은 주소에 거주
• 주민등록표상 A와 B의 관계는 동거인

이 경우 B의 청약 무주택 여부를 판단하면서 A를 법률상 배우자로 자동 포함하는 것은 아닙니다.

그러나 다음과 같은 상황이 있으면 별도 확인이 필요합니다.

• A와 B가 다른 주택을 공동명의로 소유한 경우
• B가 A 소유 주택의 지분을 가지고 있는 경우
• 예비신혼부부 자격으로 청약하는 경우
• 공공주택에서 혼인으로 구성될 세대의 자산을 함께 심사하는 경우
• 자녀와 주민등록·가족관계가 복잡하게 연결된 경우

특히 예비신혼부부로 청약한다면 앞으로 혼인으로 구성될 세대를 기준으로 두 사람의 주택과 자산을 모두 확인할 수 있습니다.

따라서 사실혼 상태에서는 무주택자로 신청하고 당첨된 뒤 바로 혼인신고를 하면 된다는 식으로 단순하게 접근해서는 안 됩니다.

5. 사실혼도 대출에서 부부합산 소득을 사용할 수 있을까?

대출은 청약이나 세금보다 상품별 차이가 큽니다.

모든 금융기관에 공통으로 적용되는 하나의 사실혼 인정 기준이 있는 것은 아닙니다.

일반 은행의 주택담보대출에서는 사실혼 상대방이 공동소유자 또는 공동차주로 참여할 수 있는지, 소득을 합산할 수 있는지가 은행과 상품의 내부 기준에 따라 달라질 수 있습니다.

반면 보금자리론이나 디딤돌대출 같은 정책대출은 배우자와 결혼예정자의 범위와 제출서류를 비교적 구체적으로 정하고 있습니다.

보금자리론과 디딤돌대출의 결혼예정자

보금자리론과 디딤돌대출은 일정한 요건을 갖춘 결혼예정자를 배우자 범위에 포함할 수 있습니다.

그러나 단순히 함께 살고 있다는 사실만으로 결혼예정자로 인정되는 것은 아닙니다.

상품에 따라 다음과 같은 서류를 요구할 수 있습니다.

• 청첩장
• 예식장 계약서
• 결혼예정사실 확인서
• 주민등록등본
• 가족관계증명서
• 대출 실행 후 혼인관계증명서

결혼예정자로 대출을 받은 경우에는 대출 실행 후 정해진 기한 안에 혼인사실을 증명해야 할 수 있습니다.

따라서 혼인신고 계획 없이 사실혼 관계를 계속 유지하려는 사람이라면 결혼예정자 자격을 그대로 이용할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.

6. 공동차주로 들어가면 사실혼 배우자로 인정되는 걸까?

사실혼 상대방이 공동차주가 되는 것과 법률상 배우자로 인정되는 것은 다른 문제입니다.

은행이 두 사람의 소득을 함께 심사해 공동대출을 승인할 수는 있지만, 이는 대출계약상 두 사람이 공동으로 채무를 부담한다는 의미입니다.

혼인신고가 없어도 금융기관이 공동차주를 허용할 수 있지만, 이것이 청약이나 세법에서 배우자로 인정됐다는 뜻은 아닙니다.

공동차주가 되면 일반적으로 다음과 같은 책임이 발생할 수 있습니다.

• 두 사람 모두 대출금 상환 책임 부담
• 대출이 각자의 신용정보와 부채에 반영
• 한 사람이 상환하지 못하면 다른 사람에게 상환을 요구할 수 있음
• 관계가 해소돼도 금융기관 동의 없이 채무에서 빠지기 어려움

사실혼 관계가 끝났다고 해서 공동대출 계약이 자동으로 종료되지는 않습니다.

주택 명의, 지분율과 대출 책임을 계약 전에 명확하게 정하는 것이 중요합니다.

7. 사실혼 관계에서 공동명의로 집을 사면 어떻게 될까?

사실혼 관계에서도 아파트를 공동명의로 구입할 수 있습니다.

예를 들어 A와 B가 각각 50%씩 지분을 등기하면 두 사람 모두 해당 주택의 소유자가 됩니다.

이때 중요한 것은 실제 자금 부담과 등기 지분이 일치하는지입니다.

A와 B가 5억원씩 부담해 10억원짜리 주택을 50:50으로 취득했다면 자금 부담과 지분이 일치합니다.

하지만 A가 9억원을 부담하고 B가 1억원만 부담했는데 등기를 50:50으로 한다면, A가 B에게 지분 취득자금을 증여한 것으로 판단될 가능성이 있습니다.

사실혼 부부는 법률혼 배우자에게 적용되는 증여재산공제를 사용할 수 없기 때문에 자금 부담과 등기 지분의 차이를 더욱 주의해야 합니다.

8. 사실혼 배우자에게 돈을 주면 6억원까지 증여세가 없을까?

그렇지 않습니다.

법률상 배우자에게 재산을 증여하면 최근 10년간 합산해 최대 6억원의 증여재산공제를 적용할 수 있습니다.

하지만 국세청은 배우자 증여재산공제의 배우자를 혼인신고를 마친 민법상 배우자로 설명하고 있습니다.

사실혼 관계에 있는 사람은 배우자 증여재산공제 대상에 해당하지 않습니다.

두 사람이 친족관계도 아니라면 증여재산공제는 원칙적으로 0원입니다.

사실혼 상대방에게 3억원을 주택구입자금으로 보낸 경우

A가 사실혼 상대방 B에게 주택구입자금 3억원을 대가 없이 보내고, 주택은 B 단독명의로 취득했다고 가정해 보겠습니다.

이 돈이 증여로 판단되고 별도의 공제를 적용할 수 없다면 단순 계산은 다음과 같습니다.

3억원 이하 구간의 세율을 단순 적용하면 3억원 × 20%에서 누진공제 1,000만원을 차감해 약 5,000만원입니다.

실제 세액은 과거 10년간 받은 증여, 신고세액공제와 거래의 성격 등에 따라 달라질 수 있습니다.

돈을 빌려준 것이라면 차용계약서, 상환기한, 이자 지급과 실제 원금상환 내역이 있어야 합니다.

차용증만 작성하고 실제 상환하지 않으면 증여로 판단될 위험이 있습니다.

사실혼 관계에서는 “부부끼리 돈을 보낸 것”이라는 설명만으로 증여세 문제가 해결되지 않습니다. 주택 명의와 실제 자금 부담이 다르면 증여 여부를 먼저 검토해야 합니다.

9. 취득세에서는 사실혼 상대방의 집을 합산할까?

주택 취득세 중과 여부를 판단할 때는 취득일 현재의 세대별 주택 수를 확인합니다.

현행 지방세법 시행령은 취득세의 1세대를 판단하면서 배우자에 대해 사실혼은 제외한다고 명시하고 있습니다.

또한 주민등록표에 함께 기재된 가족을 세대원으로 보되 동거인은 제외하도록 규정하고 있습니다.

따라서 사실혼 상대방과 같은 집에 살고 있더라도 주민등록표상 단순 동거인이라면, 상대방이 소유한 주택을 법률상 배우자의 주택처럼 자동 합산하지 않는 것이 원칙입니다.

예시

• A는 아파트 1채 소유
• B는 무주택
• A와 B는 사실혼 관계
• 같은 주소에서 살지만 등본상 동거인
• B가 본인 명의로 첫 주택 취득

이 경우 A가 법률상 배우자가 아니라는 이유만으로 A의 주택을 B의 취득세 세대 주택 수에 자동 합산하지는 않습니다.

다만 B가 A 소유 주택의 지분을 가지고 있거나, 두 사람이 새 주택을 공동명의로 취득한다면 각자의 주택 소유 여부는 달라집니다.

또한 세법은 거래 시점의 법령과 실제 등기·자금관계를 기준으로 판단하므로 취득 전에 관할 지방자치단체에 확인하는 것이 안전합니다.

10. 양도소득세와 종합부동산세도 완전히 같을까?

취득세에서 사실혼 배우자를 제외한다고 해서 양도소득세와 종합부동산세도 아무 검토 없이 같은 결론을 적용하면 안 됩니다.

세금마다 1세대와 배우자를 정의하는 법령이 다르기 때문입니다.

일반적으로 세법상 배우자 혜택은 혼인신고를 마친 법률상 배우자를 전제로 합니다.

따라서 사실혼 관계만으로 법률혼 부부에게 적용되는 다음 특례를 당연히 받을 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

• 혼인으로 인한 일시적 다주택 특례
• 배우자 간 증여 관련 특례
• 부부 공동명의 1주택자 종합부동산세 특례
• 법률상 배우자를 전제로 한 주택 수 계산 특례

특히 종합부동산세의 부부 공동명의 1주택자 특례는 세대원과 그 배우자가 공동으로 주택을 소유한 경우를 전제로 합니다.

사실혼 관계의 두 사람이 공동명의로 주택을 소유했다고 해서 법률혼 부부 공동명의 특례가 자동 적용되는 것은 아닙니다.

양도소득세의 1세대1주택 판단도 주민등록, 가족관계, 생계 여부, 주택 지분과 다른 주택의 소유 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

주택을 매도하기 전에는 취득세 때 받았던 설명만 믿지 말고 양도소득세 기준으로 다시 검토해야 합니다.

11. 사실혼 배우자에게 상속권이 있을까?

사실혼 배우자에게는 원칙적으로 법정상속권이 없습니다.

두 사람이 10년 또는 20년 동안 함께 살았더라도 혼인신고가 되어 있지 않으면 법률상 배우자 상속인이 되지 않습니다.

사실혼 상대방이 사망하면 재산은 법률에서 정한 상속순위에 따라 자녀, 부모, 형제자매 등 법정상속인에게 상속될 수 있습니다.

생전 유언으로 사실혼 상대방에게 재산을 남길 수는 있지만, 법률상 배우자에게 적용되는 상속세 배우자공제까지 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.

또한 사실혼 관계가 한쪽의 사망으로 종료된 경우 생존한 상대방에게 일반적인 재산분할청구권이 인정되지 않는다는 대법원 판례도 있습니다.

따라서 혼인신고를 하지 않을 계획이라면 다음 방법을 별도로 검토할 필요가 있습니다.

• 유언장 작성
• 공동명의 지분 정리
• 생명보험 수익자 지정
• 생활비와 주택구입자금의 금융내역 보관
• 공동재산 형성 내역 정리

12. 연말정산에서 사실혼 배우자 공제를 받을 수 있을까?

사실혼 상대방은 연말정산의 배우자 기본공제 대상이 아닙니다.

배우자 기본공제를 받으려면 법률상 배우자여야 하며, 소득요건 등 다른 공제요건도 충족해야 합니다.

사실혼 상대방이 소득이 없고 본인이 모든 생활비를 부담했더라도 배우자 기본공제를 받을 수 없습니다.

의료비, 보험료, 신용카드 사용액 등도 공제항목별 가족관계 요건이 다르므로 사실혼 상대방의 지출을 법률상 배우자 지출처럼 자동 합산해서는 안 됩니다.

13. 사실혼 상태에서 집을 살 때 가장 위험한 상황

사실혼 관계에서 주택을 구입할 때 세금과 분쟁 위험이 큰 사례는 다음과 같습니다.

한 사람이 돈을 내고 다른 사람 명의로 등기

A가 계약금과 잔금을 모두 부담했지만 주택은 B 단독명의로 취득하면 증여 또는 명의신탁 문제가 발생할 수 있습니다.

자금 부담은 9:1인데 등기는 5:5

등기 지분과 실제 자금 부담의 차이가 상대방에게 무상 이전된 것으로 판단될 수 있습니다.

두 사람 소득을 합칠 수 있다고 생각하고 계약부터 체결

정책대출에서 사실혼 상대방을 배우자나 결혼예정자로 인정받지 못하면 예상했던 대출한도가 나오지 않을 수 있습니다.

사실혼 상대방의 집은 무조건 주택 수에서 빠진다고 판단

취득세, 청약, 양도소득세와 정책대출은 세대와 배우자의 판단 기준이 서로 다릅니다.

헤어지면 공동대출도 자동으로 정리된다고 생각

사실혼이 종료돼도 공동차주와 담보제공자의 법적 책임은 금융기관이 동의하기 전까지 유지될 수 있습니다.

14. 혼인신고 전 확인해야 할 체크리스트

• 신청하려는 청약이 법률혼만 가능한지 확인하기
• 예비신혼부부 자격과 혼인신고 기한 확인하기
• 두 사람의 주택·분양권·입주권 보유 여부 확인하기
• 정책대출에서 결혼예정자로 인정받을 수 있는지 확인하기
• 일반 은행 대출의 공동차주·소득합산 가능 여부 확인하기
• 주택 지분과 실제 자금 부담 비율을 일치시키기
• 한쪽이 자금을 빌려준다면 차용계약과 실제 상환내역 남기기
• 증여세 배우자 6억원 공제를 사용할 수 없다는 점 고려하기
• 사망 시 법정상속권이 없다는 점 대비하기
• 청약·대출·취득세·양도세를 각각 별도로 확인하기

15. 한눈에 정리하면

마무리

사실혼은 민사상으로 일정 부분 부부에 준해 보호받을 수 있지만 청약, 대출과 세금에서 항상 법률혼 부부와 동일하게 인정되는 것은 아닙니다.

청약에서는 혼인관계증명서상 배우자가 아니라면 신혼부부 자격을 인정받기 어렵고, 일부 공공주택의 예비신혼부부 자격을 이용하더라도 정해진 기한까지 혼인사실을 증명해야 합니다.

대출에서는 일반 은행이 사실혼 상대방을 공동차주로 인정할 수 있지만, 보금자리론과 디딤돌대출 등 정책상품은 배우자 또는 요건을 갖춘 결혼예정자를 기준으로 심사합니다.

세금에서는 차이가 더욱 큽니다.

사실혼 상대방에게 주택구입자금을 보내도 배우자 증여재산공제 6억원을 적용받을 수 없고, 법정상속권과 연말정산 배우자공제도 인정되지 않습니다.

반면 취득세 주택 수를 판단할 때는 법률상 배우자와 달리 사실혼 상대방의 집이 자동 합산되지 않을 수 있습니다.

중요한 것은 사실혼이 유리한지 불리한지를 단순하게 판단하는 것이 아니라, 청약·대출·취득세·증여세·양도세가 서로 다른 기준을 사용한다는 점을 이해하는 것입니다.

주택 계약이나 자금이체를 먼저 한 뒤 세금 문제를 확인하면 되돌리기 어렵습니다.

청약 신청, 공동명의 등기 또는 큰 금액의 자금이체 전에 해당 모집공고와 금융기관 기준을 확인하고, 필요한 경우 세무전문가와 상담하는 것이 안전합니다.

공식 확인자료

• 국가법령정보센터 주택공급에 관한 규칙
• LH청약플러스 행복주택 입주자격 안내
• 한국주택금융공사 보금자리론 상품 안내
• 한국주택금융공사 디딤돌대출 상품 안내
• 국가법령정보센터 지방세법 시행령
• 국세청 증여재산공제 안내
• 찾기 쉬운 생활법령 사실혼 안내

※ 이 글은 2026년 7월 기준 법령과 공공기관의 일반적인 안내를 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 청약 자격은 개별 입주자모집공고에 따라 달라질 수 있으며, 일반 은행의 대출 심사기준은 금융기관과 상품별로 다릅니다. 취득세·양도소득세·증여세는 주민등록, 가족관계, 주택 지분, 실제 자금 부담과 거래 시점의 법령에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 청약 신청, 대출 계약, 등기 또는 자금이체 전에는 해당 기관과 전문가에게 다시 확인하시기 바랍니다.