자금조달계획서 (작성법, 자금출처, 파일첨부)

주택을 사려고 계약서에 도장을 찍을 쯤 자금조달계획서라는 걸 처음 챙겨보게 됐습니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 그냥 대출 받고 잔금 치르면 끝인 줄 알았는데, 내 돈이 어디서 왔는지 하나하나 숫자로 증명해야 한다는 게 그날 처음 실감났습니다. 이 글에서는 자금조달계획서가 정확히 무엇이고, 어떻게 써야 나중에 탈이 없는지 제가 직접 경험하고 공부한 내용을 풀어드리겠습니다.

자금조달계획서, 왜 갑자기 이걸 써야 하나

작성 기준일: 2026년 6월 23일

자금조달계획서의 제출 대상과 증빙서류 범위는 주택 소재지, 거래금액, 규제지역·토지거래허가구역 지정 여부와 계약 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 전 부동산거래관리시스템 또는 관할 시·군·구청에서 최신 기준을 다시 확인해야 합니다.

자금조달계획서란 무엇일까

주택취득자금 조달 및 입주계획서는 주택을 취득할 때 매매대금을 어떤 자금으로 마련할 것인지와 취득한 주택을 어떻게 사용할 것인지를 신고하는 서류입니다.

예금, 주식 매각대금, 기존 부동산 처분대금, 증여금, 금융기관 대출과 가족 간 차용금 등을 항목별로 나누어 작성합니다. 각 항목의 합계는 실제 주택 거래금액과 일치해야 합니다.

구분	개인 매수인 기준 제출 대상	확인할 내용
규제지역	거래금액과 관계없이 제출 대상이 될 수 있음	계약일 현재의 규제지역 지정 여부
비규제지역	거래가격 6억원 이상 주택	실제 신고 거래가격 기준
토지거래허가구역	계획서와 증빙서류 제출 여부를 별도로 확인	2026년 2월 시행된 개정 내용과 관할 지자체 안내 확인

※ 위 표는 개인 매수인을 위한 기본적인 요약입니다. 법인 거래, 분양권 거래, 외국인 거래 등은 별도의 신고항목과 제출서류가 적용될 수 있습니다. 부동산 매매계약 신고는 원칙적으로 계약 체결일부터 30일 이내에 진행합니다.

자금출처 항목은 어떻게 나눌까

자금조달계획서의 자금은 크게 자기자금과 차입금으로 나뉩니다.

자기자금

금융기관 예금액, 주식·채권 매각대금, 증여·상속금액, 부동산 처분대금, 현금 등 그 밖의 자금이 포함됩니다.

차입금

금융기관 대출액, 임대보증금, 회사 지원금·사채, 가족이나 지인에게 빌린 그 밖의 차입금 등이 포함됩니다.

20억원 주택을 구입하는 경우 작성 예시

아래는 작성 구조를 이해하기 위한 가상의 예시입니다. 실제 계획서에는 본인이 보유하거나 조달할 예정인 금액을 그대로 작성해야 합니다.

자금 내용	계획서 항목	금액	주요 증빙
본인 예금	금융기관 예금액	5억원	잔액증명서, 거래내역
주식 매각대금	주식·채권 매각대금	1억원	주식거래내역, 입금내역
기존 부동산 처분 또는 보증금 반환	부동산 처분대금 등	5억원	매매·임대차계약서, 입금내역
부모 증여	증여·상속	2억원	증여계약서, 신고서, 이체내역
금융기관 대출	금융기관 대출액	4억원	대출약정서, 금융거래확인서
가족에게 차용	그 밖의 차입금	3억원	차용증, 이체·상환내역
합계		20억원	주택 거래금액과 일치

※ 아직 매각이나 대출이 완료되지 않았다면 예정 금액으로 작성하되, 계약·대출 신청 예정 시점과 향후 증빙 가능 여부를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

가족 간 차용은 차용증 한 장으로 끝나지 않습니다

부모나 친족에게 빌린 돈을 차입금으로 작성하려면 차용증뿐 아니라 실제 송금 내역, 구체적인 상환기간, 차용인의 상환능력과 약정에 따른 원금·이자 지급 내역을 함께 설명할 수 있어야 합니다.

무이자 또는 저리 차용이라고 해서 자동으로 증여가 되는 것은 아니지만, 세법상 이익 계산과 실제 차용관계 인정 여부는 별개의 문제입니다. 이자를 약정했다면 약정한 내용대로 지급하고, 원금도 실제 상환하는 것이 중요합니다.

관련 내용은 부모 자식 간 차용증과 증여세 기준 글에서도 함께 정리했습니다.

자금 항목별로 준비할 증빙서류

자금 항목	준비할 서류 예시	확인할 점
금융기관 예금	예금잔액증명서, 계좌거래내역	계획서 기재 금액과 잔액이 연결되는지
근로·사업소득	소득금액증명, 원천징수영수증	소득과 저축액의 형성과정
주식·채권 매각	매매내역서, 증권계좌 출금내역	매각대금이 주택자금 계좌로 이동했는지
증여·상속	증여계약서, 증여세 신고서, 이체내역	실제 증여자와 입금자가 일치하는지
금융기관 대출	대출약정서, 금융거래확인서	예상 대출과 확정 대출을 구분했는지
가족·지인 차용	차용증, 송금내역, 상환내역, 이자 지급내역	상환능력과 실제 이행 여부

자금조달계획서와 실제 계좌 흐름이 일치해야 하는 이유

자금조달계획서는 제출하는 것으로 끝나지 않습니다. 제출된 내용은 부동산 거래 신고자료와 자금출처 확인 과정에서 활용될 수 있으므로, 계획서에 적은 자금과 실제 계좌 흐름을 설명할 수 있어야 합니다.

특히 부모에게 받은 돈을 본인 예금으로 작성하거나, 대출 예정 금액을 확정된 금액처럼 작성하거나, 차용증만 만들고 원금과 이자를 전혀 상환하지 않는 방식은 피해야 합니다.

제출 전 최종 체크리스트

□ 자기자금과 차입금의 합계가 주택 거래금액과 일치하는가
□ 증여받은 금액을 본인 예금으로 잘못 작성하지 않았는가
□ 예정된 대출과 이미 실행된 대출을 구분했는가
□ 각 자금의 계좌 입출금 내역을 설명할 수 있는가
□ 가족 간 차용의 상환계획과 실제 상환능력이 있는가
□ 입주계획과 실제 거주·임대 계획이 일치하는가
□ 계약금 지급 확인자료와 요구되는 증빙서류를 준비했는가

공식 서식과 온라인 제출 사이트

온라인 부동산거래 신고
국토교통부 부동산거래관리시스템

현재 법령과 공식 서식 확인
국가법령정보센터－부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙

국가법령정보센터에서 별지 제1호의3서식 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’를 확인할 수 있습니다. 블로그나 카페에서 내려받은 과거 서식보다는 현재 시행 중인 공식 서식을 사용하는 것이 안전합니다.

직접 작성해 보니 가장 중요한 것은 복잡한 표현이 아니라 자금의 합계가 맞고, 실제 자금 흐름을 증빙할 수 있는지였습니다. 계획서를 작성하기 전에 예금, 대출, 증여와 차용금액을 먼저 한 표에 정리하면 부족한 자금과 준비해야 할 서류를 훨씬 쉽게 확인할 수 있습니다.

20억원 청약 주택의 계약금·중도금·잔금 계산은 20억 아파트 청약 당첨 후 필요한 현금 계산 글에서 자세히 정리했습니다.

이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 세무 또는 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 사안은 세무사 또는 공인중개사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.