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입주가 다가오면 중도금 대출을 어떻게 할지 정해야 합니다. 실거주로 들어가면 잔금대출 전환, 분양권을 팔면 매수인에게 승계입니다. 어느 쪽이든 비용과 규제가 달라지는데, 가장 중요한 차이는 수수료가 아니라 어느 시점의 규제가 적용되는가입니다. 이 부분이 잘못 알려져 있는 경우가 많아 먼저 정리합니다.
먼저 알아야 할 두 가지 사실
1. 중도금대출은 DSR 규제대상이 아닙니다
금융위원회는 중도금대출과 이주비대출을 DSR 규제대상에서 제외하고 있습니다. 중도금이 실행될 때 DSR 때문에 막히지 않았던 이유가 이것입니다. 문제는 잔금대출은 사정이 다르다는 점입니다. 잔금대출은 제외 목록에 없으므로 일반 주담대와 같이 DSR 심사를 받습니다.
2. 증액 없이 전환하면 예전 LTV를 쓸 수 있습니다
이 부분이 핵심입니다. 금융위 공식 FAQ는 "중도금대출이 증액 없이 잔금대출로 전환되는 경우 해당 중도금대출 취급시점의 LTV를 적용할 수 있다"고 밝히고 있습니다. 계약 이후 규제가 강화됐더라도 금액을 늘리지만 않으면 옛 기준이 유지된다는 뜻입니다.
반대로 한 푼이라도 증액하면 신규 대출로 보아 전환 시점의 강화된 규제가 그대로 적용됩니다. 조금 더 받으려다 전체 조건이 바뀔 수 있으니 계산을 먼저 해 보셔야 합니다.
두 경로의 구조 비교
| 항목 | 잔금대출 전환 | 승계(분양권 전매) |
|---|---|---|
| LTV 기준 | 증액 없으면 중도금 취급시점 기준 적용 가능 | 양수인에게 전매 시점의 강화된 규제 적용 |
| DSR | 일반 주담대와 동일하게 적용 | 양수인 기준으로 심사 |
| 중도상환수수료 | 같은 은행 만기 전환은 통상 미발생 (약정 확인 필요) | 발생하지 않음 |
| 근저당 설정 | 신규 설정 | 채무자 변경 |
| 감정평가 | 필요할 수 있음 | 불필요 |
| 적용 금리 | 실행 시점 금리 | 기존 조건 승계 가능성 |
승계와 관련해 짚어야 할 점이 있습니다. 대출 규제의 경과규정은 기존 사업장에 종전 규정을 적용하되 시행일 이후 전매된 분양권은 제외합니다. 즉 분양권을 사는 사람은 강화된 규제를 적용받습니다. 승계로 금리 조건이 이어지더라도 한도 쪽에서는 불리해질 수 있습니다.
중도상환수수료는 얼마나 나오나
2025년 1월 13일 신규 대출부터 중도상환수수료가 실비 기반으로 바뀌었습니다. 자금운용 기회비용과 행정·모집비용 범위에서만 부과하고, 금융회사는 매년 실비용을 재산정해 공시합니다.
개편 직후 금융위가 발표한 수치는 다음과 같습니다.
| 구분 | 개편 전 | 개편 후 |
|---|---|---|
| 5대 시중은행 주담대 (고정) | 1.4% | 0.65% |
| 5대 시중은행 주담대 (변동) | 1.2% | 0.65% |
| 은행권 전체 신용대출 (변동) | 0.83% | 0.11% |
다만 집단중도금대출은 별도 약정이라 조건이 사업장마다 다릅니다. 실제 안내문을 보면 "중도상환수수료 면제, 단 타 금융기관에서 일괄 대환상환하는 경우에만 부과", "준공 전 자기자금으로 상환할 경우 면제" 같은 식으로 조건이 붙습니다. 같은 은행에서 만기에 잔금대출로 전환하는 경우는 대개 수수료가 없지만, 다른 은행으로 갈아타면 부과될 수 있습니다.
현재 은행별 수수료율은 은행연합회 소비자포털의 대출수수료 비교공시에서 확인할 수 있습니다.
부대비용은 누가 부담하나
2011년 이후 대출거래약정 기준으로 항목별 부담 주체가 나뉩니다.
| 항목 | 금액 기준 | 부담 |
|---|---|---|
| 인지세 | 5천만원 이하 비과세 / 5천만~1억 7만원 / 1억~10억 15만원 / 10억 초과 35만원 | 통상 분담 |
| 등록세 | 설정금액의 0.2% | 은행 |
| 교육세 | 등록세액의 20% | 은행 |
| 법무사 수수료 | 협회 규정액 | 은행 |
| 감정평가 수수료 | — | 은행 |
| 국민주택채권 매입 | 설정금액의 1% | 고객 |
| 근저당권 말소비용 | — | 고객 |
은행별로 차이가 있으니 실제 거래 은행의 상품설명서를 확인하시기 바랍니다.
상황별 판단
- 실거주 입주 예정 — 승계는 선택지가 아닙니다. 증액 없이 전환하면 LTV는 예전 기준을 쓸 수 있으므로, DSR 한도가 나오는지가 사실상 전부입니다.
- 잔금이 조금 부족해 증액을 고민 중 — 증액하는 순간 현행 규제가 전면 적용됩니다. 증액분보다 한도 축소폭이 클 수 있으니 은행에 두 가지 경우를 모두 산출해 달라고 요청하세요.
- 분양권 매도 예정 — 매수인이 강화된 규제를 적용받습니다. 승계 가능 여부와 매수인의 한도를 계약 전에 확인해야 거래가 틀어지지 않습니다.
미리 확인할 것
- 잔금일 3~4개월 전 가승인 — 중도금은 DSR을 안 봤지만 잔금대출은 봅니다. 여기서 부족분이 드러나는 경우가 많습니다.
- 분양계약서와 중도금 대출 약정서 — 승계 허용 여부와 중도상환수수료 면제 조건이 여기 있습니다.
- 증액 여부 확정 — 증액하면 규제 기준이 바뀝니다.
※ 승계 절차의 구체적 요건(시공사·시행사 동의, 은행 채무인수 심사, 보증 명의변경)은 사업장과 보증기관에 따라 달라집니다. 해당 단지 시행사와 취급 은행에 직접 확인하시기 바랍니다. 본 글은 금융위원회 자료를 바탕으로 2026년 9월 기준으로 정리한 일반적인 정보이며 금융자문에 해당하지 않습니다.
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